Impôt sur la fortune - Déductibilité des dettes antérieures au 01 janvier 2018

 OBO immobilier

Acte I — Le décor :

Sur la scène, un décor en pierre de taille : l’IFI, imposant personnage apparu en 2018, robe austère et calculettes en bandoulière. À ses côtés, l’article 973‑II du CGI, fine lame anti‑abus, dégaine une clause comme on brandit un coupe‑papier : “On ne déduira point de dettes si vous vous vendez à vous‑même, foi de texte !” 

Le public — avocats, notaires, fiscalistes — retient son souffle et ses tableurs.

Entre alors l’OBO immobilier, héros paradoxal : il achète ce qu’il vient de vendre, se paie à crédit chez soi, et transforme la bonne vieille pierre taxable en créance qui fait la planche à billets de la tranquillité patrimoniale. 

Ruse ? Pas seulement, jure-t-il, main sur le registre des délibérations.

Acte II — Le conflit :

 L’Administration, en justaucorps doctrinal BOI‑PAT‑IFI‑20‑30‑30, voit rouge (ou plutôt base imposable). “Tout cela sent la réduction d’assiette à plein nez !” tonne-t-elle, flair d’épagneul fiscal à l’appui. Elle convoque l’esprit de l’“objectif principalement fiscal” — ce cousin plus large et plus gourmand que le “but exclusivement fiscal” de l’abus de droit. À défaut d’artifice, qu’on lui amène du principal !

Face à elle, M. et Mme H, retraités terriens et stratèges citadins, brandissent un plan de campagne : deux SCI pour éviter l’indivision, rééquilibrer les patrimoines, préparer la donation‑partage. Le temps a pris son temps — santé, covid, notaires en goguette administrative — mais la partition est la même : organiser, transmettre, fluidifier. L’économie d’IFI ? “Effet secondaire”, disent-ils, “comme la petite somnolence après un bon déjeuner : on l’observe, on ne la cherche pas.”

Acte III — Le dénouement :

Le Tribunal judiciaire de Compiègne, en arbitre à perruque tempérée, refuse le duel au sabre des lettres pour lui préférer la pesée des motifs. D’un côté, l’économie d’impôt ; de l’autre, la grappe des avantages extra‑fiscaux: transmission, gouvernance, liquidités, paix des familles. 

Verdict : la balance penche vers la stratégie patrimoniale. Pas d’exigence d’unité de temps — la loi n’est pas une montre suisse — pourvu que l’ensemble reste cohérent et documenté. Le rideau tombe sur un dégrèvement, et l’IFI range son sourcil froncé jusqu’au prochain acte.

Intermède — Petite morale fiscale

• Une OBO n’est pas coupable par nature ; elle l’est par intention. Il faut donc soigner l’intention comme on soigne un préambule : par écrit, daté, circonstancié.
• L’“objectif principalement fiscal” n’est ni un croquemitaine ni un calcul binaire ; c’est une enquête de mœurs patrimoniales. On y parle transmissions, risques d’indivision, liquidités, coûts bien réels — et seulement ensuite, économie d’impôt.
• Le temps long n’est pas suspect s’il est raconté : un calendrier expliqué vaut mieux qu’une chronologie muette.

Épilogue — Pour les artisans du patrimoine :

Que les praticiens se rassurent: la “vente à soi‑même” peut être une étape élégante de l’architecture familiale, pourvu qu’on voie la cathédrale et pas seulement l’échafaudage fiscal. Documentez la nef, les arcs, les vitraux — intentions, contraintes, financements, décisions — et l’anti‑abus, tel Quasimodo juridique, sonnera moins l’alarme.

Tribunal judiciaire Compiègne, 2 septembre 2025, 24/00911

Pierre ANDREAU