Déclaration de succession : la surévaluation d'un bien immobilier est rectifiable

Il est fréquent aujourd’hui d’avoir surévalué la valeur estimative des immeubles déclarés dans une déclaration de succession. Le Tribunal judiciaire de Bordeaux vient rétablir ce qui aurait toujours dû être : la valeur vénale ne peut pas se résumer à une fiction administrative selon laquelle elle pourrait être supérieure à la valeur vénale elle-même c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien est estimé ou estimable par le marché et corroboré par un échantillonnage de références similaires. 

TJ Bordeaux, 23 février 2026, n°25/06170

À la suite du décès de Mme JE survenu le 1er juillet 2022, ses héritiers, sa fille et son petit-fils, ont déposé une déclaration de succession en octobre 2023, dans laquelle ils ont évalué un appartement bordelais à 590 000 € .

Environ dix-huit mois après le décès, en mai 2024, l'appartement est vendu pour 524 000 € , soit 66 000 € de moins que la valeur déclarée. Convaincus d'avoir surévalué le bien, les héritiers déposent une déclaration rectificative ramenant la valeur à 524 000 € et réclament la restitution de 15 201 € de droits excédentaires.

L'administration fiscale refuse, contestant la pertinence des éléments de comparaison produits à l'appui de la rectification. Elle leur reproche notamment de ne pas porter sur des biens strictement similaires au bien litigieux : certains comparables étaient dépourvus de cave ou de parking, situés à des étages différents ou construits à des dates distinctes.

Les héritiers saisissent alors le tribunal judiciaire.

Ainsi sont confirmés trois enseignements : 

1. La surévaluation dans une déclaration de succession est rectifiable en appliquant l’article R. 194-1 du Livre des procédures fiscales.

2. Une transaction postérieure au décès peut constituer un terme de comparaison valable. Ce n‘est pas parce que l’article 761 du Code général des impôts dicte que la valeur vénale s'apprécie au jour du décès qu’une fois cette déclaration est devienne intangible. L’arrêt de la Cour de cassation du 16 avril 2013 (n°12-16.266) avait indiqué justement qu'une vente intervenue après le décès peut être prise en référence.

Le Tribunal judiciaire de Bordeaux juge qu’un délai de dix-huit mois est acceptable, le prix de vente obtenu étant par ailleurs cohérent avec les prix du marché local au mètre carré.

3. Il précise que la méthode d'évaluation par comparaison ne requiert pas des biens en tous points identiques, mais seulement des biens présentant des caractéristiques similaires. 

Le juge a en conséquence validé le prix de vente de 524 000 € comme reflet fidèle de la valeur vénale au jour du décès et condamné l'administration à rembourser les 15 201 € réclamés.

Textes applicables : CGI, art. 666 et 761 ; LPF, art. R. 194-1