LE NOUVEAU DISPOSITIF JEANBRUN et SCI

Question, publiée au Journal Officiel de l'Assemblée Nationale (JOAN) le 17 mars 2026 sous le numéro 13619 ,

Le dispositif Jeanbrun, nouveau cadre fiscal de l'investissement locatif entré en vigueur en 2026, suscite déjà des interrogations sur son application concrète, notamment lorsque l'acquisition est réalisée via une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu (IR) . 

Un député des Landes, Lionel Causse , vient d'adresser une question écrite au Gouvernement pour clarifier deux questions sans réponse au regard du texte : (1) le calcul de l'amortissement et (2) l'appréciation des conditions d'éligibilité au niveau des associés.

L'article 47 de la loi de finances pour 2026, qui instaure le dispositif Jeanbrun, prévoit que les SCI non soumises à l'IS peuvent en bénéficier, sous réserve que chaque associé s'engage à conserver ses parties pendant 9 ans . Cependant, le texte est énigmatique sur les modalités pratiques de calcul et de répartition de l'amortissement.

Le député demande confirmation que l'amortissement (fixé entre 3,5 % et 5,5 % du prix du bien, selon le type de logement et le niveau de loyer) peut être calculé au niveau de la SCI , puis réparti entre les associés proportionnellement à leurs droits , conformément au principe de translucidité fiscale des sociétés de personnes.

Cette approche, déjà appliquée pour d'autres dispositifs (comme le Pinel), permet une simplification administrative tout en garantissant une imposition individualisée.

Le deuxième point soulevé par Lionel Causse concerne l'appréciation des conditions d'application du dispositif , notamment l' interdiction de louer à un membre du foyer fiscal ou à un parent/allié jusqu'au deuxième degré (article 31-I-1° du CGI).

Le problème : Dans une SCI familiale , il est fréquent qu'un logement soit loué à une personne liée à un seul des associés (ex. : un cousin pour l'un, un neveu pour l'autre). Si la condition est appréciée au niveau de la SCI , la localisation chez un parent d'un seul associé pourrait disqualifier l'ensemble des associés du bénéfice du Jeanbrun. À l'inverse, si elle est appréciée individuellement , seul l'associé concerné perdrait l'avantage fiscal.

La logique de la translucidité fiscale (qui considère chaque associé comme un contribuable distinct) plaide pour la seconde solution. Cette interprétation avait d'ailleurs été confirmée pour le Pinel , où la défaillance d'un associé n'affectait pas les autres. 

Prochaines étapes : la réponse du Gouvernement

Maître Pierre ANDREAU Avocat